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开发商担心的事出现了,会倒逼他们降价卖房吗?专家说了四个字

来源: 发布日期:2019-07-15 13:18 浏览:

不被现实抽痛几次,有些人终究不会死心,对于楼市调控更是如此。从16年到今天,隔三差五总有人跳出来大放厥词,“调控即将取消,房价会迎来报复上涨,下一轮炒房暴赚的序幕即将拉开”,但一次又一次,他们在失望中迎来了绝望。尤其是豪赌政策短期退出,市场火热隔不了多久就会重启的开发商和炒房客,已经被现实打得满地找牙了。

这场扩日持久的楼市调控始于2016年9月30日,但是结束于何时,谁都没有答案。从当前的行情来看,无论是开发商还是投资客,抑或是千千万万购房者都不能对调控掉以轻心,因为调控持续了近3年之后,依然没有要取消放松的意思,反倒在今年上半年又迎来了一股政策收紧的小高潮:

中原地产研究中心统计数据显示,据统计,2019年前5个月,房地产调控政策发布高达205次,与2018年同期的159次相比上涨接近30%。其中,5月份各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次,政策出台的频次维持在较高水准。4月份以来,不断有热点二线城市收紧调控力度,包括长沙、武汉、苏州、合肥、西安等相继升级调控。政策主要涉及取消契税优惠,收紧土地竞买规则,限售限购升级等。

有人可能会说,那又怎么样,开发商还不是活得好好的,过去两年多一直说政策收紧,打压降临,有几家地产商真正迫于压力降价卖房了?

我想说,持有这种观点者真的是对市场行情一点都不了解,很多人还依然沉寂在地产中介编造的“房价永涨”梦境里。事实上,这两年多来,房地产市场已然彻底变天了——被称为房价“永远不会跌”的四大一线城市北上广深无一例外全部覆没,自16年底至今,房价平均下跌了15%;抢人才抢得热火朝天的二线城市,此刻也完全涨不动了;三四线城市更是不容乐观,棚改作用力撤去,人口外流加剧,房价摇摇欲坠,炒房投机客正在四窜逃离。

调控重压下,市场好与坏,春江水暖鸭先知的地产商最有发言权——两年多来,融资环境大变,市场销售不景气,没有哪家地产商敢____地说自己日子好过,钱紧是绝大多数地产商都无法逃避的难题。这两年多,我们见证了几十家地产商申请破产、被收购、卖地卖项目卖股权自救,更目睹了无数房企以优化重组的名义变相裁人,根本目的是缩减开支,能省则省。

到了今年地产商的日子变得更好过了吗?非但没有好转,反而____了。尤其是最近一段时间,楼市频频传来对地产商不利的消息,开发商最担心的融资屡屡被限。经济学家马光远17年的预言正逐渐成真:18年和19年两年是开发商最艰难的两年。

一、赖以生存的信托融资全暂停,开发商彻底被“断奶”,下半年没有好日子过了

对于这个消息其实没什么好解析的,这几天各大地产专家、经济学家已经说得够明白的了:毫无疑问,这对开发商是重大利空。

信托融资过于宽松,不利于国家实现房住不炒。统计数据显示,过去五年信托业务对房地产提供直接资金高达3万亿。2019年截止至5月22日,房地产信托共成立2309只产品,募集资金最多,为3456.9亿元,占募集资金总规模的39.4%。在各种融资渠道被限制的背景下,信托业务宽松对开发商来说就是天降甘霖,三四月份土地市场为何能再次重启火热,开发商为何能腰包鼓鼓地大举在公开市场拿地,跟信托融资提供的资金有直接关系。

如今这条道彻底被封死,意味着什么,我想大家应该都很清楚,于房地产企业而言,特别是房地产信托融资占比较大的房企,融资会变得难上加难,提升项目周转速度,加强销售去化,回流现金是王道。

二、国家发改委:房企发债只能用于偿还一年内债务。“拆东墙补西墙”的伎俩行不通了

屋漏偏逢连夜雨。

过去开发商可以通过发行中期债券(5年以内)来缓解资金周转问题,比如被所有人熟悉的,发行更久的债务偿还即将到期的债务,这种“拆东墙补西墙”的伎俩在地产行业盛行。但是从今天发改委发布通知之后,这种路子恐怕就彻底走不通了。发改委说得很明确,新规要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,此外还明确提到,房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

三、央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业,限制公开市场融资。

这是一条被无数人忽略的重磅信息。但对缺粮少钱的地产商来说,却是不小的打击。

5月17日,银保监会下发“23号文”,其中明确了几类针对房地产的禁止性业务:表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

随后,5月底,住建部联合有关部门,针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时,央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业,限制公开市场融资。

总结一句话就是,对于违规流入房地产的信贷资金监管层要彻底严查严打严罚,根本目的就是维护房住不炒,禁止资金被挪用到房地产里去,给炒作楼市提供便利。

事实上,随后不到50天时间里,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,有15家金融机构受到处罚,罚没金额合计1068.8万元。

那么问题来了,在调控持续高压不减之下,开发商融资渠道有被限制,这会倒逼他们降价卖房吗?金融地产专家毛健斩钉截铁地回答了四个字:“必然如此!”因为在他看来,当开发商赖以生存的最后融资通道被彻底堵死之后,就意味着开发商整个下半年很难得到输血,除非是有关系有地位的央企、国企,否则都会面临资金流盈开不均衡,债务窟窿难以弥补,很容易发生资金流断裂风险,或引发更大的危机。

面对融资被限,外加偿债期即将到期,那么该如何避免资金危机的出现呢?答案似乎只有一个,那就是降价卖房,尤其是这两年特别激进花钱大手大脚拿高价地的房企,更应该重视现金流了,当所有融资的手段都不能用的时候,房地产商就只能寄希望于通过卖房来补充现金流了,但是市场又每况愈下,如何做才能把手上的存货快速销售出去呢?答案也很明确,就是通过各种手段,降价销售,恒大已经多次证实,这是企业回款的最好方式,3月份恒大全员9折销售月,直接带来了547亿的回款总额。

所以从这个角度来看,对于下半年打算买房的刚需来说,或许能搭上开发商为回笼资金降价卖房的快车,轻而易举实现买房安居梦想。

众所周知,我一贯反对高房价,厌恶投机炒作,更反对中国不顾一切发展房地产拉动经济的“粗放”发展模式,对于地方靠“出卖土地融资发展”的模式更是无数次阐述过其背后的弊端和风险。

很庆幸在2019年终于暂时看到了国家做出了回应,这次释放的信号完全和过去不一样,国家不仅透过党媒____、经济日报、经济参考报等发声,“我们不做地产强国,国家崛起靠实体经济”,更在调控手段上有了更新的进展,调控也从消费端辐射到了金融端。

这些信息对于普通老百姓来说可能晦涩难懂,但我们只需要搞清楚一点就行,那就是国家已经在拧紧流向房地产的水龙头。根本目的是维护“房住不炒”的核心地位,虽然不是为了直接降房价,但是开发商最终会通过让利于民的方式自救。因此,对于平抑房价,帮助刚需解决买房问题,都起到了间接的推动作用。